In un mondo ideale, i rapporti tra locatore e inquilino si svolgerebbero serenamente e il proprietario incasserebbe puntualmente i canoni d’affitto. Ma queste speranze si scontrano spesso con la realtà dei fatti.

Non sono pochi i proprietari che si trovano costretti ad agire per vie legali perché il locatario non paga la mensilità o le spese condominiali. E, se non si arriva a una soluzione diplomatica, lo sfratto è l’unica procedura attuabile.

Tuttavia, la legge non sempre ammette lo sfratto. A tal proposito, nella maggior parte dei casi, rivolgersi ad agenzie esperte in pratiche di sfratto per morosità è fortemente consigliato. Se ti trovi ad affrontare una situazione di sfratto, ti suggeriamo il servizio di sfratto soddisfatto o rimborsato offerto dall’agenzia “Sfratto per morosità”.

In questo articolo cercheremo di capire quando è possibile sfrattare l’inquilino e come farlo.

Affitto in nero e occupazione senza titolo

Innanzitutto, affinché il proprietario possa contestare il mancato incasso della mensilità dovuta, è essenziale che l’inquilino sia perfettamente in regola dal punto di vista contrattuale. L’affitto deve quindi essere sancito da un contratto di locazione regolarmente registrato: se avviene in nero, il locatore non può rivalersi tramite lo sfratto sull’affittuario.

Per legge, il proprietario non può più richiedere il pagamento delle somme arretrate, così come l’inquilino non può richiedere la restituzione di quelle pagate. Nulla può essere dimostrato senza la presenza di un contratto e pagamenti tracciabili, senza dimenticare le problematiche relative alla situazione di evasione fiscale.

Tuttavia, in questa situazione il proprietario non è del tutto impotente. Può comunque intentare all’inquilino una causa civile di “occupazione senza titolo”, trattandosi di materia affine a quella locatizia e dei diritti reali.

Un’azione di mediazione, in questo caso, è obbligatoria per legge. Ciò significa che il locatore deve presentare domanda di mediazione per cercare di risolvere la controversia in via stragiudiziale, tramite il supporto di un avvocato esperto in materia. Se questa non ha alcun effetto e la risoluzione passa in tribunale, possono volerci anche 2-3 anni di battaglie legali.

Altre situazioni in cui lo sfratto non è consentito

Esistono delle situazioni che possono scongiurare o bloccare lo sfratto. Se il contratto d’affitto è regolarmente registrato, una volta ricevuta la diffida l’inquilino avrà tempo di pagare le somme dovute fin quando il giudice non si sia pronunciato tramite sentenza.

Se l’affittuario fa fronte alle somme arretrate in quel lasso di tempo, il locatore non potrà procedere con lo sfratto. Il saldo delle somme dovute può essere effettuato anche al momento dell’udienza del giudice, ma verranno considerati anche i relativi interessi.

E se l’inquilino non paga nemmeno in occasione della prima udienza? In questo caso potrà chiedere al giudice una proroga di ulteriori 90 giorni, al termine dei quali avrà luogo una nuova udienza. Entro tale data è tenuto al saldo di tutti gli arretrati, altrimenti si può procedere con la procedura di sfratto.

Il pagamento però dovrà tuttavia coprire non solo i canoni nel frattempo maturati, comprensivi di interessi, ma anche le spese legali sostenute dal proprietario di casa. Nel caso in cui l’inquilino saldi tutti i suoi arretrati, lo sfratto non può procedere, neanche se il proprietario dovesse nutrire dubbi sulla regolarità dei successivi pagamenti.